아파트 입주권 vs 분양권, 뭐가 다를까? 양도세까지 완벽 정리

 

 

 

안녕하세요, 여러분! 아파트를 사거나 투자하려고 알아보다 보면 입주권과 분양권이라는 단어를 자주 듣게 되죠. 둘 다 새 아파트를 얻을 수 있는 기회라는 점은 알겠는데, 구체적으로 뭐가 다른지, 세금은 어떻게 되는지 헷갈리셨던 적 있지 않나요?

 

저도 처음 부동산에 관심 가졌을 때 이 두 개념 때문에 머리 좀 아팠던 기억이 나네요. 오늘은 입주권과 분양권의 차이부터 매매 시 적용되는 양도소득세(양도세)까지, 알기 쉽게 풀어보겠습니다.

 

 

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입주권과 분양권, 왜 알아둬야 할까?

새 아파트를 꿈꾸는 분들에게 입주권과 분양권은 매력적인 선택지예요. 청약 경쟁률이 치솟고, 재건축 소식이 들릴 때마다 이 단어들이 화제가 되죠. 하지만 막상 투자하려고 보면 초기 비용, 세금, 권리 내용이 달라서 고민이 많아집니다. 특히 양도세는 매매 시 큰 영향을 주니까 미리 알아두면 손해 볼 일이 없겠죠? 이 글을 통해 두 개념의 차이를 명확히 이해하고, 본인 상황에 맞는 선택을 할 수 있는 실마리를 찾아보세요!

 

 

 

 

 

입주권과 분양권, 하나씩 뜯어보기

 

1. 입주권과 분양권, 기본 정의부터 알아볼까?

입주권과 분양권은 새 아파트를 손에 쥘 수 있는 권리라는 공통점이 있지만, 시작점이 달라요.

 

• 분양권: 일반인이 청약에 당첨돼 새 아파트를 분양받을 수 있는 자격입니다. 예를 들어, 신축 아파트 공고가 나와서 추첨으로 뽑히면 분양권을 얻게 되죠. 주로 건설사가 새로 짓는 아파트를 대상으로 합니다.
• 입주권: 재건축이나 재개발 사업에서 기존 주민(조합원)에게 주어지는 권리예요. 낡은 아파트를 허물고 새로 짓는 과정에서 보상으로 받는 셈이죠.

 

쉽게 말해, 분양권은 ‘새로 짓는 집을 사는 티켓’이고, 입주권은 ‘기존 집을 새 집으로 바꾸는 약속’이라고 생각하면 됩니다.

 

 

2. 초기 비용과 접근성, 어떤 게 더 쉬울까?

투자나 구매를 고민할 때 돈이 얼마나 드는지는 중요한 문제죠.

• 분양권: 초기 비용이 적게 듭니다. 청약 당첨 후 계약금만 내면 되는데, 보통 분양가의 10% 수준이에요. 강남 3구(강남·서초·송파)나 용산구는 20%로 조금 더 높지만, 그래도 20~30대처럼 자금이 넉넉하지 않은 분들도 도전하기 좋아요. 예를 들어, 5억 원 아파트면 계약금 5천만 원만 있으면 시작 가능합니다.
• 입주권: 들어가는 돈이 훨씬 많아요. 기존 아파트의 감정평가액에다가 프리미엄(웃돈)이 붙기 때문이에요. 재건축 지역에서 입주권 하나에 2~3억 원 추가 비용이 들 수도 있어요. 그래서 목돈이 있어야 접근할 수 있습니다.

결국 자금 여력이 적다면 분양권이 더 현실적일 가능성이 높습니다.

 

 

3. 세금 부담, 어디가 더 클까?

세금은 투자 수익을 좌우하는 핵심 요소예요. 입주권과 분양권은 취득세와 양도세에서 차이가 큽니다.

• 취득세:
  • 분양권은 새 아파트 입주 때 한 번만 냅니다. 예를 들어, 6억 원 이하 주택은 취득세율 1%라 600만 원 정도예요.
  • 입주권은 기존 아파트를 살 때 한 번(1~3%), 새 아파트 입주 때 또 한 번 내니까 총 두 번 부과됩니다.
• 재산세·종부세:
  • 분양권은 아직 실물 아파트가 아니어서 재산세나 종합부동산세(종부세) 대상이 아니에요.
  • 입주권은 유형 자산으로 봐서 과세 대상이 됩니다. 보유 중에도 세금이 나올 수 있어요.

 

 

 

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4. 주택 선택권, 어디가 더 유리할까?

새 아파트를 받을 때 층수나 방향을 고를 수 있느냐도 중요하죠.

• 입주권: 조합원 물량이 우선 배정돼요. 좋은 동, 높은 층, 남향 같은 인기 조건을 선택할 확률이 높습니다. 일반 분양가보다 조합원 분양가가 10~20% 저렴한 경우도 많아요.
• 분양권: 일반 분양자는 조합원 배정 후 남은 물량에서 고르니까 선택 폭이 좁아요. 분양가가 더 비싸다는 점도 감안해야 합니다.

장기적으로 좋은 조건의 아파트를 원한다면 입주권이 유리할 수 있습니다.

 

 

5. 양도세, 매매 시 어떻게 적용될까?

입주권과 분양권을 팔 때 붙는 양도소득세(양도세)는 보유 기간에 따라 큰 차이가 있어요. 2025년 기준으로 살펴볼게요.

• 보유 기간별 세율:
  • 1년 미만: 둘 다 70%. 예를 들어, 1억 원 차익이 생기면 7천만 원 세금이에요.
  • 1~2년 미만: 둘 다 60%. 차익 1억 원이면 6천만 원 부과됩니다.
  • 2년 이상:
    • 분양권은 여전히 60% 유지.
    • 입주권은 일반 주택처럼 기본 세율 적용. 차익 1억원이면 소득에 따라 600만~4,500수준.
• 주요 차이: 분양권은 장기 보유해도 세율이 높게 유지되지만, 입주권은 2년 넘기면 세 부담이 확 줄어듭니다. 예를 들어, 3년 보유 후 2억 원 차익을 내면 분양권은 1억 2천만 원, 입주권은 최대 9천만 원 이하로 세금이 나와요.
• 다주택자 고려:
  분양권과 입주권 자체는 다주택자 중과세에 안 들어가요. 하지만 입주권이 완공돼 아파트로 바뀌면 주택 수에 포함돼 중과세나 종부세 대상이 될 수 있습니다.

양도세를 줄이려면 입주권을 2년 이상 들고 있는 게 유리하다는 점, 기억하세요.

 

 

6. 현실적인 예시로 이해하기

쉽게 비교해볼게요.

• 분양권 사례: A씨가 5억 원짜리 분양권을 청약으로 당첨돼 계약금 5천만 원을 냈어요. 1년 뒤 6억 원에 팔면 차익 1억 원에 양도세 60%가 붙어 6천만 원을 내야 합니다.
• 입주권 사례: B씨가 재건축 지역에서 입주권을 7억 원(기존 아파트값 5억+프리미엄 2억)에 샀어요. 3년 뒤 9억 원에 팔면 차익 2억 원에 양도세 약 4천만 원(기본 세율 20% 가정)이 나옵니다.

초기 비용은 분양권이 적지만, 장기 투자 시 입주권이 세금 면에서 유리할 수 있다는 걸 알 수 있어요.

 

 

 

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마무리

입주권과 분양권은 새 아파트를 얻는 길이지만, 출발점부터 세금, 선택권까지 차이가 확실합니다. 분양권은 초기 자금이 적고 접근성이 좋아 시작하기 편하지만, 양도세 부담이 크죠. 반면 입주권은 초기 비용이 높아도 장기 보유 시 세금이 줄고 좋은 조건을 고를 기회가 많습니다.

 

투자 목적, 자금 여력, 보유 기간을 고민해 보면 어떤 게 나에게 맞는지 감이 올 거예요. 이 글이 여러분의 아파트 투자 첫걸음에 작은 도움이 됐으면 좋겠습니다.